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La fianza en los contratos de arrendamiento

Cuando alquilamos una vivienda o un local de negocio, hay un tema importante a tener en cuenta, se trata de la fianza que en el contrato de arrendamiento de viviendas o de locales tiene que prestar el inquilino o arrendatario, y que está regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El arrendador necesita garantías, motivo por el que el artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) entra a regular esta necesidad, estableciendo que:

“A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda“.

La fianza es una garantía a favor del arrendador, consiste en la cantidad económica que el inquilino o arrendatario da al arrendador para garantizar el incumplimiento de determinadas obligaciones por parte del inquilino.

La ley obliga a que en los contratos de arrendamiento el arrendatario entregue una determinada cantidad de dinero al arrendador para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones.

La fianza no es la única que puede garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, ya que existen otras garantías que también persiguen esa finalidad, pero que no son impuestas por la ley, sino que tendrán que ser pactadas por las partes en el propio contrato de arrendamiento. Estas garantías adicionales a la fianza pueden ser, entre otras:

  • Aval bancario.
  • Seguro de impago de alquiler.
  • Depósito.
  • Etc.

Garantías adicionales

La fianza legal, es aquella que es obligatoria.

Sin embargo, las garantías adicionales son aquellas que las partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento. El incumplimiento de lo pactado también da lugar a la finalización del contrato si así se ha pactado.

Tanto la fianza, como las otras garantías que se puedan fijar en el contrato de arrendamiento, son garantías que sirven al arrendador para resarcirse en caso de que se produzcan determinados incumplimientos de obligaciones por parte del inquilino.

Esos incumplimientos por parte del inquilino, en cuyo caso el arrendador podrá hacer uso de la fianza para resarcirse del daño sufrido, son:

  • Impago de rentas u otras cantidades asimiladas a la renta (recibos de suministros, cuotas de comunidad, etc).
  • Deterioros en el inmueble cuya responsabilidad es del inquilino. Al terminar el contrato debe devolverse al inquilino la suma inicialmente entregada en su totalidad si la vivienda se ha devuelto en unas condiciones aceptables.

Si hay que reparar algo, el arrendador o casero podrán quedarse con una parte de la misma (o toda) para pagar el arreglo.

Devolución de la fianza

El arrendador tendrá que devolver la fianza o parte de ella (o nada si las reparaciones a realizar son iguales o superiores al importe entregado).

Tendrá un plazo de un mes desde la entrega de las llaves por parte del inquilino. Transcurrido ese plazo sin que se haya producido la devolución, el inquilino tiene derecho a que se le devuelva la suma entregada más el interés legal aplicado a la cantidad a devolver.

Siendo el tema de la devolución de la fianza un tema que trae muchos problemas entre las partes.

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